재산세 계산 방법 — 공시가격에서 세액까지

계산 구조

재산세는 지방세이며, 매년 소유 사실 자체에 부과됩니다. 2026년 8월 기준 구조는 다음과 같습니다.

① 공시가격 (시가가 아닙니다)
   × 공정시장가액비율
 = ② 과세표준
   × 세율
 = ③ 산출세액
   (세부담상한 적용)
 = ④ 재산세 본세
   + 지방교육세 + 지역자원시설세 등
 = ⑤ 고지서 총액

공시가격에서 출발합니다

실제 거래가격이 아니라 정부가 조사·공시한 가격이 기준입니다.

• 공동주택 공시가격 — 아파트, 연립, 다세대
• 개별단독주택 공시가격
• 개별공시지가 — 토지

부동산공시가격 알리미에서 본인 주소로 조회할 수 있습니다.

공정시장가액비율

공시가격을 그대로 과세표준으로 쓰지 않고 일정 비율을 곱합니다. 세부담을 조절하기 위한 장치이며, 주택과 토지·건축물의 비율이 다르고 정책에 따라 조정됩니다.

세부담상한

공시가격이 급등해도 전년 대비 일정 비율을 넘어 세금이 오르지 않도록 제한합니다. 그래서 공시가격이 크게 올라도 고지서 금액은 그만큼 오르지 않는 경우가 있습니다.

고지서에 재산세만 있는 것이 아닙니다

지방교육세, 지역자원시설세가 함께 부과되며, 주택 외 건축물이나 토지에는 다른 항목이 붙기도 합니다. 그래서 ’재산세’로 알고 있는 금액과 실제 고지 금액이 다릅니다.

6월 1일 — 하루가 1년을 결정합니다

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 재산을 사실상 소유한 사람이 그 해 재산세 전액을 부담합니다.

일할 계산이 없습니다. 6월 2일에 팔았어도 그 해 재산세는 판 사람이 전부 냅니다. 반대로 6월 1일에 샀다면 하루 소유했더라도 1년치를 전부 냅니다.

매매에서의 실무

입장	유리한 잔금일
파는 사람	5월 31일 이전 — 그 해 재산세를 부담하지 않습니다
사는 사람	6월 2일 이후 — 그 해 재산세를 부담하지 않습니다

5월 말과 6월 초에 잔금일 협상이 벌어지는 이유입니다. 계약 단계에서 이 부분을 특약으로 명확히 해 두면 분쟁이 줄어듭니다.

‘사실상 소유자’ 기준

등기 여부가 아니라 실질을 봅니다. 잔금을 치르고 소유권이 사실상 이전되었다면 등기가 늦어져도 그 사람이 소유자로 판단될 수 있습니다.

종합부동산세도 같은 날이 기준입니다. 6월 1일 소유 현황으로 판정되므로, 다주택 상태를 정리할 계획이라면 이 날짜를 기준으로 삼게 됩니다.

주의 — 세금만 보고 거래 시기를 정하면 안 됩니다. 양도소득세의 보유·거주 기간 요건, 대출 조건, 이사 일정이 함께 걸려 있는 경우가 많습니다.

부과 시기와 납부

주택

연간 세액을 두 번에 나눠 부과합니다.

시기	내용
7월 (16~31일)	주택분 재산세의 1/2
9월 (16~30일)	나머지 1/2

다만 세액이 일정 금액 이하로 소액이면 7월에 한 번에 부과됩니다.

건축물 — 7월에 부과됩니다.

토지 — 9월에 부과됩니다.

자동차세와 헷갈리지 마세요. 자동차세도 지방세지만 6월과 12월에 부과되는 별도의 세목입니다.

납부 방법

• 위택스 — 전국 지방세 통합 납부
• 인터넷지로
• 은행 방문, ATM, 가상계좌
• 간편결제·카드 납부 — 카드사별 무이자 할부 행사가 있는 경우가 있습니다

고지서를 받지 못했다면

주소 변경이 반영되지 않아 못 받는 경우가 많습니다. 고지서 미수령은 가산금 면제 사유가 되지 않습니다. 위택스에서 본인 명의 지방세를 직접 조회하시고, 전자고지를 신청해 두면 이메일이나 앱으로 받을 수 있습니다. 전자고지를 신청하면 세액공제가 적용되는 지자체도 있습니다.

기한을 넘기면

납부지연 가산세가 붙고, 계속 미납하면 압류로 이어집니다. 자동차나 예금이 압류되면 해제 절차가 번거로우므로 기한을 지키는 편이 낫습니다.

납부가 어렵다면 관할 지자체에 분할납부나 징수유예를 상담할 수 있습니다.

종합부동산세와의 관계, 그리고 이의신청

두 세금은 별개입니다

	재산세	종합부동산세
성격	지방세	국세
부과 주체	시·군·구	국세청
대상	모든 부동산 소유자	공시가격 합계가 기준을 넘는 경우
시기	7월·9월	12월
기준일	6월 1일	6월 1일

이중과세가 되지 않도록 종합부동산세를 계산할 때 이미 부과된 재산세 상당액을 공제합니다.

종합부동산세는 인별로 소유한 주택의 공시가격을 합산해 판정하므로, 여러 채를 보유하거나 고가 주택 한 채를 보유한 경우에 대상이 됩니다.

고지서가 이상하다면

다음을 먼저 확인하시기 바랍니다.

• 공시가격이 맞는지 — 부동산공시가격 알리미에서 확인
• 면적과 용도가 맞는지 — 건축물대장과 대조
• 소유 지분이 맞는지 — 공동명의인데 전부로 잡혔는지
• 감면 대상인데 반영되지 않았는지

이의신청

• 공시가격 자체에 이의 — 공시가격 열람 기간에 이의신청을 합니다. 매년 기간이 정해져 있습니다
• 부과 처분에 이의 — 고지서를 받은 날부터 90일 이내에 이의신청, 심사청구, 심판청구 중 하나를 선택합니다

감면이 적용되는 경우

• 1세대 1주택자에 대한 세율 특례
• 임대주택 등록 시 감면 (요건과 의무가 따릅니다)
• 지자체 조례로 정한 감면

감면은 신청해야 적용되는 항목이 있습니다. 해당할 것 같다면 관할 지자체 세무 부서에 문의하시기 바랍니다.