확정일자 받는 법과 효력 발생 시점 (2026년 8월 기준)

확정일자가 하는 일

확정일자는 임대차계약서에 그 날짜에 계약이 존재했다는 사실을 공적으로 확인해 주는 절차입니다.

혼자서는 큰 의미가 없습니다. 다음 세 가지가 함께 갖춰져야 보증금이 보호됩니다.

1. 주택의 인도 — 실제로 이사해서 점유
2. 전입신고 — 주민등록
3. 확정일자 — 계약서에 날짜 확인

1번과 2번을 갖추면 대항력이 생깁니다. 집주인이 바뀌어도 남은 계약 기간 동안 계속 살 수 있고, 보증금을 새 집주인에게 요구할 수 있는 권리입니다.

여기에 3번이 더해지면 우선변제권이 생깁니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.

효력이 언제 생기는지가 핵심입니다

대항력은 전입신고와 점유를 갖춘 다음 날 0시부터 발생합니다. 신고한 그날이 아닙니다.

이 하루의 공백이 실제로 문제를 만듭니다. 이사한 날 집주인이 같은 날 근저당을 설정하면, 근저당은 그날 효력이 생기고 임차인의 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 결과적으로 근저당이 앞섭니다.

확정일자는 받은 그날 효력이 생기지만, 우선변제권은 대항력을 전제로 하므로 결국 다음 날 0시부터 인정됩니다.

실무적으로 할 수 있는 대비는 다음과 같습니다.

• 이사 당일 오전에 등기부등본을 다시 확인
• 전입신고와 확정일자를 이사 당일에 모두 처리
• 잔금 지급일과 같은 날 처리해 공백을 최소화
• 계약서에 잔금일 다음 날까지 새로운 담보를 설정하지 않는다는 특약을 넣는 방법도 검토

받는 방법

주민센터 방문 임대차계약서 원본과 신분증을 가져가면 계약서에 확정일자 도장을 찍어 줍니다. 전입신고와 동시에 처리할 수 있어 가장 흔한 방법입니다. 소액의 수수료가 있습니다.

인터넷등기소 온라인 대법원 인터넷등기소에서 계약서를 스캔해 올리면 온라인으로 부여받을 수 있습니다. 주말이나 야간에도 신청할 수 있으나 처리는 업무시간에 이루어집니다.

정부24 전입신고와 함께 온라인 전입신고 절차 안에서 확정일자를 함께 신청할 수 있습니다.

등기소 방문 관할 등기소에서도 받을 수 있습니다.

어느 경로든 확정일자를 받은 계약서 원본은 잘 보관해야 합니다. 분실하면 우선변제권을 입증하기 어려워집니다.

전세권 설정과의 차이

보증금을 지키는 방법으로 전세권 설정등기도 있습니다. 확정일자와는 성격이 다릅니다.

	확정일자	전세권 설정
비용	소액	등록면허세 등 상당액
집주인 동의	불필요	필요
등기부 기재	안 됨	됨
점유·전입 요건	필요	불필요
경매 신청	별도 소송 필요	직접 가능

대부분의 임차인은 비용과 절차 부담이 적은 확정일자를 택합니다. 다만 실제로 거주하지 않으면서 보증금만 걸어 두는 경우처럼 점유 요건을 갖추기 어렵다면 전세권 설정을 검토하게 됩니다.

보증금 규모가 크다면 여기에 전세보증금 반환보증 가입을 더해 두는 경우가 많습니다.