대출 이자 계산 방법 — 원리금균등·원금균등·만기일시 비교

이자는 ’남은 원금’에 붙습니다

대출 이자 계산의 출발점은 하나입니다. 이자는 아직 갚지 않은 원금에 대해서만 붙습니다.

월 이자 = 남은 원금 × (연이율 ÷ 12)

그래서 원금을 빨리 줄이는 방식일수록 총이자가 적어집니다. 상환 방식이 총이자를 가르는 이유가 여기 있습니다.

1억 원을 연 5%로 빌렸다면 첫 달 이자는 약 416,667원입니다. 원금을 한 푼도 갚지 않으면 다음 달도 같은 이자가 붙고, 원금을 100만 원 갚았다면 다음 달 이자는 그만큼 줄어듭니다.

세 가지 상환 방식

원리금균등상환 매달 내는 총액이 일정합니다. 초기에는 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커집니다.

• 장점: 매달 지출이 예측 가능해 가계 계획을 세우기 쉽습니다
• 단점: 원금균등보다 총이자가 많습니다
• 주택담보대출에서 가장 흔한 방식입니다

원금균등상환 매달 갚는 원금이 일정하고, 이자는 남은 원금에 따라 줄어듭니다. 그래서 매달 내는 총액이 점점 작아집니다.

• 장점: 총이자가 가장 적습니다
• 단점: 초기 부담이 가장 큽니다

만기일시상환 기간 중에는 이자만 내고 만기에 원금을 한 번에 갚습니다.

• 장점: 매달 부담이 가장 작습니다
• 단점: 원금이 줄지 않아 총이자가 가장 많습니다
• 만기에 목돈을 마련하지 못하면 연장 또는 대환이 필요합니다

같은 조건이라면 총이자는 원금균등 < 원리금균등 < 만기일시 순입니다.

고정금리와 변동금리

고정금리 약정 기간 동안 금리가 변하지 않습니다. 상환 계획이 확실해지지만, 통상 변동금리보다 초기 금리가 높습니다.

변동금리 기준금리에 연동되어 주기적으로 바뀝니다. 대개 6개월 또는 12개월마다 재산정됩니다. 초기 금리는 낮지만 금리가 오르면 부담이 커집니다.

혼합형 일정 기간 고정 후 변동으로 전환됩니다.

어느 쪽이 유리한지는 앞으로의 금리 방향에 달려 있고, 이는 미리 알 수 없습니다. 판단 기준으로 삼을 만한 것은 금리가 오르면 감당할 수 있는가입니다. 변동금리를 택한다면 금리가 일정 폭 올랐을 때의 월 상환액을 계산해 보고 결정하는 편이 안전합니다.

이 문서는 특정 대출 상품이나 금리 유형을 권유하지 않습니다.

총비용에 영향을 주는 것들

금리만 보면 실제 부담을 놓칩니다.

중도상환수수료 약정 기간보다 일찍 갚을 때 부과됩니다. 통상 대출일로부터 3년이 지나면 면제되고, 그 전에는 남은 기간에 비례해 줄어듭니다. 여유 자금으로 미리 갚을 계획이 있다면 이 조건을 먼저 확인해야 합니다.

부대비용 인지세, 근저당 설정비, 감정평가 수수료 등이 붙을 수 있습니다.

DSR (총부채원리금상환비율) 연간 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 규제 한도를 넘으면 대출 한도가 제한됩니다. 만기가 길수록 연간 상환액이 줄어 DSR이 낮아지므로, 한도를 늘리기 위해 만기를 늘리는 경우가 있습니다. 다만 그만큼 총이자는 늘어납니다.

거치기간 원금 상환을 미루고 이자만 내는 기간입니다. 초기 부담은 줄지만 총이자는 늘어납니다.

실제 계산은 금융기관의 상환 시뮬레이션이나 금융감독원 금융상품통합비교공시에서 확인할 수 있습니다.